De jaarlijkse doelstelling van 100.000 nieuwe woningen is de afgelopen vier jaar onafgebroken niet gehaald. In de periode 2021–2024 schommelde de feitelijke woningproductie tussen de 77.000 en 88.000 per jaar¹. Ook de vergunningsstroom hapert: in het eerste kwartaal van 2025 werden 12.755 vergunningen verleend, 37% minder dan in het voorgaande kwartaal en 4,8% lager dan een jaar eerder². Tegelijkertijd zijn de bouwkosten de afgelopen vier jaar duidelijk opgelopen. Sinds 2021 liggen de gemiddelde kosten voor nieuwbouwwoningen zo’n 13% hoger, vooral door stijgende materiaalprijzen en lonen³. Daardoor groeit de woningvoorraad onvoldoende en lopen de tekorten verder op.
Tegelijkertijd ligt er een tweede opgave: in 2050 moet de volledige gebouwvoorraad circulair en Paris Proof zijn. Dat betekent energiezuinige gebouwen, inzet van herbruikbare en losmaakbare materialen en een emissiearme bouwpraktijk. Terwijl woningbouw al onder druk staat door stijgende kosten en vertragingen, dreigt de duurzaamheidsambitie te verzanden in plannen zonder uitvoering.
Juist daarom moet het nieuwe kabinet woningbouw en verduurzaming in samenhang benaderen. Door deze opgaven te koppelen en actief te stimuleren kan schaalvoordeel ontstaan en wordt een haalbare route naar 2050 geopend.
Renovatie als motor
Ruim 80% van de woningen die er in 2050 zullen staan, is nu al gebouwd⁴. Het grootste potentieel ligt daarom in renovatie, transformatie en optoppen. Dat gaat zowel om bestaande woongebouwen die verduurzaamd en gesplitst kunnen worden, als om uitplinten (leegstaande winkels of kantoren op de begane grond die worden omgezet naar woningen). Ook kantoren, winkels en maatschappelijk vastgoed bieden zo kansen voor transformatie naar nieuwe woonfuncties. Daarmee kunnen tienduizenden extra woningen worden toegevoegd en complexen in een keer worden verduurzaamd.
Daarom roep ik het nieuwe kabinet op:
- Renovatiebonus: projecten die woningen toevoegen via renovatie of transformatie krijgen voorrang bij vergunningen en toegang tot een stimuleringsfonds.
- Doelstelling 2030: minimaal 40% van de woningtoevoeging komt uit renovatie en transformatie, ondersteund door subsidies en versnelde procedures.
Slimme prikkels in plaats van verboden
Vrijblijvendheid is geen optie, maar extra regels helpen evenmin. Effectief beleid beloont partijen die vooruitlopen. Positieve prikkels werken beter dan verboden, omdat ze investeringen aantrekkelijk maken en sneller leiden tot brede adoptie in de markt.
Aanbeveling kabinet:
- CO₂-reductie belonen: lagere overdrachtsbelasting voor gebouwen met lage materiaalgebonden emissies. Overweeg daarnaast een lager btw-tarief voor circulaire en biobased materialen, zodat duurzame keuzes structureel aantrekkelijker worden in de hele bouwketen.
- Hergebruik waarderen: subsidies of fiscale aftrek bij gebruik van secundaire materialen of biobased bouwproducten. Bijvoorbeeld: een ontwikkelaar die een appartementencomplex bouwt met 30% hergebruikt beton en hout, krijgt een fiscale aftrekpost.
- Selectieve demontage stimuleren: de kosten voor sloopaudits subsidiëren. Zo’n audit brengt vooraf in kaart welke materialen veilig en hoogwaardig hergebruikt kunnen worden. Nu vormen de kosten (en extra tijd) vaak een drempel, waardoor panden in bulk gesloopt worden. Door audits te subsidiëren, wordt hergebruik eerder standaard, omdat ontwikkelaars vooraf duidelijkheid hebben en de meerkosten worden weggenomen.
- Doelstelling 2030: hergebruik van materialen is de norm bij minimaal 50% van de sloop- en renovatieprojecten, ondersteund door fiscale en financiële prikkels.
Kosten verlagen door industrialisatie
Circulariteit hoeft niet duurder te zijn, mits er schaal wordt gemaakt. Door prefab en modulaire bouwsystemen, gestandaardiseerde details en seriematige productie in fabrieken kunnen kosten aanzienlijk omlaag. Standaardisatie verlaagt faalkosten, industrialisatie zorgt voor meer snelheid en lagere prijzen.
Aanbeveling kabinet:
- Versnelde procedures voor circulaire en modulaire bouwsystemen: minder plan- en vergunningstijd, meer schaalvoordeel.
- Nationale raamcontracten: zekerheid voor producenten en ontwikkelaars, waardoor prijzen dalen en fabriekscapaciteit groeit.
- Doelstelling: 15-25% kostenverlaging per woning in 2030 ten opzichte van de huidige bouwpraktijk.
Financiering en waarde zichtbaar maken
Voor beleggers en ontwikkelaars telt een gezonde businesscase. Circulariteit wordt aantrekkelijk zodra de voordelen zichtbaar zijn in lagere exploitatielasten, betere financieringsvoorwaarden en stabielere waardeontwikkeling. Het kabinet kan dit versterken door financiële prikkels te bieden en er samen met de sector voor te zorgen dat waardering en financiering aansluiten op circulaire prestaties.
Aanbeveling kabinet:
- Nationaal Circulair Fonds: Vang via een Nationaal Circulair Fonds een deel van circulaire investeringen op dat zich (nog) niet terugverdient, en laat dit revolverend terugstromen bij verkoop of herfinanciering. Bijvoorbeeld: een ontwikkelaar kiest voor biobased materialen die duurder zijn, maar het fonds dekt de meerkosten totdat de marktwaarde aantoonbaar stijgt.
- Rentevoordeel bij prestaties: stimuleer banken om rentekortingen te koppelen aan circulaire indicatoren (hergebruik, CO₂-reductie, Paris Proof).
- Samenwerking met taxatiebranche: ontwikkel met NWWI, NRVT en AFM richtlijnen waarin restwaarde van materialen, lagere leegstandsrisico’s en CO₂-prestaties standaard worden meegenomen in taxaties, en maak dit verplicht bij transacties en financiering met publieke betrokkenheid.
- Doelstelling 2030: circulaire prestaties structureel verankerd in waardering en financiering, ondersteund door fiscale en bancaire prikkels.
Paris Proof als groeipad
Zonder heldere tussendoelen blijft 2050 te abstract. Zonder duidelijke mijlpalen geven richting en zekerheid aan de markt. Voor 2030 zijn reeds enkele doelstellingen genoemd; hieronder de vervolgstappen richting 2040 en 2050.
Aanbeveling kabinet:
- 2030: alle nieuwbouw Paris Proof en circulair ontworpen ondersteund door versnelde procedures.
- 2040: minimaal 50% van de woningtoevoeging komt uit renovatie en transformatie, gestimuleerd via subsidies, fiscale voordelen en toegang tot fondsen.
- 2050: de volledige woningvoorraad circulair en Paris Proof.
Conclusie
De woningbouwopgave en de verduurzamingsopgave zijn twee zijden van dezelfde medaille. Hogere bouwkosten en lagere productie vragen om een koers die niet beperkt, maar stimuleert. Door renovatie en transformatie voorrang te geven, CO₂-reductie te belonen, kosten te drukken via industrialisatie en waarde zichtbaar te maken in financiering, kan het kabinet zorgen dat partijen willen investeren in circulariteit.
Beleid moet daarbij consistent blijven. Woningbouw en verduurzaming zijn lange trajecten; elke koerswijziging kost jaren en ondermijnt vertrouwen bij marktpartijen. Alleen met voorspelbare spelregels en een stabiele koers ontstaat het vertrouwen dat nodig is om de langjarige investeringen voor een circulaire, Paris Proof woningmarkt in 2050 waar te maken.
Bronnen
- Woningproductie 2021–2024
CBS; Ministerie van BZK, Staat van de Volkshuisvesting 2024.
https://www.rijksoverheid.nl/documenten/publicaties/2025/01/20/staat-van-de-volkshuisvesting-2024 - Bouwvergunningen nieuwbouwwoningen
CBS StatLine, Bouwvergunningen; nieuwbouwwoningen (Q1 2025: 12.755; –37% vs. Q4 2024; –4,8% vs. Q1 2024).
https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/83786NED/table?ts=1756130720471 - Bouwkostenontwikkeling
CBS StatLine, Nieuwbouwwoningen; inputprijsindex bouwkosten 2021=100 (stijging ca. 13% sinds 2021).
https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/85728NED/table?ts=1756130733338 - Aandeel bestaande woningen in 2050
CBS; PBL, Wonen in de Toekomst – naar een duurzame woningvoorraad
https://www.pbl.nl/publicaties/wonen-in-de-toekomst-naar-een-duurzame-woningvoorraad
